Das Haus ans Kind übertragen – was Sie unbedingt wissen sollten

Die Immobilie ans Kind übertragen, das klingt auf den ersten Blick unkompliziert. Und tatsächlich ist es eines der attraktivsten Instrumente in der Nachfolgeplanung. Aber es gibt Fallstricke, die selbst erfahrene Notare manchmal übersehen. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt: Wer falsch plant, zahlt Einkommensteuer – obwohl er subjektiv gar keinen „Gewinn" gemacht hat.

Die guten Nachrichten zuerst

Keine Grunderwerbsteuer

Übertragungen zwischen Eltern und Kindern sind grunderwerbsteuerfrei, egal ob Schenkung oder Kauf. Das spart je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwerts.

Freibetrag Schenkungsteuer

Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000,00 EUR steuerfrei erhalten, also bis zu 800.000,00 EUR pro Kind von beiden Elternteilen im Zehn-Jahres-Rhythmus. Wer früh plant, kann erhebliches Vermögen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen.

Nießbrauchvorbehalt senkt den steuerpflichtigen Wert

Behält sich der Übertragende die Nutzung vor, zum Beispiel die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht, mindert das den schenkungsteuerlichen Wert der Übertragung erheblich. Und die wirtschaftliche Kontrolle bleibt beim Übertragenden.

So weit, so attraktiv. Jetzt kommt das „Aber" – und es ist wichtig.

Achtung bei Immobilien mit noch laufenden Darlehen!

Wer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Kauf ans Kind weitergibt, und das Kind dabei das noch valutierende Bankdarlehen übernimmt, der hat nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft getätigt. Nicht auf den vollen Wert, aber auf den entgeltlichen Teil.

Das Tückische: Viele Eigentümer, und auch manche Notare, gehen davon aus, dass keine Steuer entsteht, weil „ja kein Gewinn erzielt" wurde. Was soll da steuerpflichtig sein? Ggf. viel, wie sich zeigt!

Ein Beispiel aus der Praxis

Stellen Sie sich folgende Situation vor:

Herr M. kauft im Jahr 2018 ein vermietetes Haus für 300.000,00 EUR, finanziert zur Hälfte über ein Bankdarlehen. Im Jahr 2024 – also unterhalb eines Zeitraums von zehn Jahren – möchte er das Haus auf seine Tochter übertragen. Das Darlehen valutiert zu diesem Zeitpunkt noch mit 140.000,00 EUR. Der aktuelle Verkehrswert des Hauses beträgt 420.000,00 EUR. Die Tochter übernimmt das Darlehen, der Rest wird ihr geschenkt. M leistet noch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank in Höhe von 4.000,00 EUR. Beide denken: Das ist doch eine Schenkung, keine Veräußerung. Schließlich hat Herr M. keinen Cent in der Hand.

Doch der Fiskus sieht das anders, und der Bundesfinanzhof hat das zuletzt ausdrücklich bestätigt (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24): Die Schuldübernahme durch die Tochter ist ein Entgelt. Das Finanzamt teilt den Vorgang auf:

Auf den entgeltlichen Teil von 33,3 % werden nun auch die Anschaffungskosten aufgeteilt:

Herr M. hat keinen Cent erhalten, und versteuert trotzdem einen Gewinn von rund 50.756,00 EUR. Bei einem Steuersatz von beispielsweise 42 % sind das bis zu 21.317,00 EUR Einkommensteuer.

Was bedeutet das für die Praxis?

→ Ist die Spekulationsfrist (10 Jahre) bereits abgelaufen? Dann besteht in der Regel kein Problem. Wer die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann sie, auch mit Schuldübernahme, übertragen.

→ Noch innerhalb der zehn Jahre? Dann sollte die Gestaltung sorgfältig geplant werden. Möglichkeiten sind etwa die vorherige Ablösung des Darlehens, ein Nießbrauchvorbehalt anstelle der Schuldübernahme oder die Prüfung, ob eine vollständige Schenkung ohne Schuldenübernahme realisierbar ist.

→ Niemals ohne steuerliche und rechtliche Prüfung zum Notar. Der Notar beurkundet – steuerlich und rechtlich berät er in der Regel nicht umfassend. Genau hier ist anwaltliche Beratung gefragt.

Weitere Aspekte, die Sie kennen sollten

Die Einkommensteuer ist dabei nur eine von mehreren Baustellen. Wer eine Immobilie auf seine Kinder überträgt, sollte mindestens vier weitere Aspekte im Blick haben, denn jeder davon kann die scheinbar gute Lösung empfindlich stören.

1. Erbrecht: Der Nießbrauch und die Pflichtteilsfalle

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten erfolgt in der Regel als vorweggenommene Erbfolge. Damit verbunden ist immer die Frage: Was ist mit den anderen Kindern, und mit dem Pflichtteil?

Grundsätzlich werden Schenkungen an Kinder nach § 2325 BGB auf den Pflichtteilsanspruch der übrigen Erben angerechnet. Aber: Die Schenkung wird mit jedem Jahr, das nach der Übertragung vergeht, um ein Zehntel „abgeschmolzen" – nach mehr als zehn Jahren ist sie pflichtteilsrechtlich irrelevant.

Klingt gut. Aber Vorsicht beim Nießbrauch: Behält sich der schenkende Elternteil den Nießbrauch vor, also das Recht, die Immobilie weiter zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu behalten, hat er den wirtschaftlichen Genuss der Sache nicht wirklich aufgegeben. Nach der aktuellen Rechtsprechung beginnt die Zehnjahresfrist in diesem Fall nicht zu laufen. Die Schenkung bleibt dauerhaft pflichtteilsergänzungspflichtig, egal wie viele Jahre vergangen sind. Wer also mit einem Nießbrauch plant, muss wissen: Er spart Schenkungsteuer, zahlt dafür aber möglicherweise einen dauerhaften erbschaftsrechtlichen Preis.

2. Sozialrecht: Was passiert, wenn der Pflegefall eintritt?

Dieser Punkt wird in der Planung am häufigsten vergessen, mit teils gravierenden Folgen: Wer eine Immobilie verschenkt und innerhalb von zehn Jahren pflegebedürftig wird und die Heimkosten nicht mehr selbst tragen kann, riskiert, dass das Sozialamt einspringt, und sich anschließend den Schenkungsbetrag vom beschenkten Kind zurückholt. Das Sozialamt leitet den Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB auf sich über und kann die Schenkung innerhalb der Zehnjahresfrist rückgängig machen.

§ 528 Abs. (1) lautet: *Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. […]*

Auch hier ist der Nießbrauch kein Allheilmittel: Die Rechtslage ist komplex. Behält der Schenker zu starke wirtschaftliche Rechte an der Immobilie, kann das die Zehnjahresfrist hemmen oder den Rückforderungsanspruch des Sozialamts sogar verlängern. Wer heute überträgt und in acht Jahren ins Heim muss, kann damit das Kind in eine unangenehme Situation bringen, das dann womöglich einen erheblichen Betrag zurückzahlen muss, oder dann (doch) die Immobilie verkaufen muss, um Liquidität zu gewinnen.

3. Schenkungsteuer: Frühzeitig anfangen und den Rhythmus nutzen

Der Freibetrag von 400.000,00 EUR pro Elternteil und Kind klingt großzügig. Bei Immobilien in gefragten Lagen reicht er aber oft nicht aus, zumal der steuerliche Wert einer Immobilie (Grundbesitzwert) nicht immer dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht, ihm aber oft nahekommt.

Wichtig: Die Zehnjahresfrist für den Freibetrag beginnt mit der Schenkung, konkret mit der Eintragung im Grundbuch. Danach kann der Freibetrag erneut genutzt werden, auch wenn ein Nießbrauch vereinbart wurde.

Wer absehen kann, dass der Freibetrag nicht ausreicht, sollte frühzeitig handeln: Eine erste Teilübertragung heute, eine weitere in zehn Jahren, kann erhebliche Steuer sparen. Auch sogenannte Kettenschenkungen, bei denen Vermögen zunächst an den Ehegatten und von dort ans Kind übertragen wird, können unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll sein, müssen aber sorgfältig strukturiert werden, um steuerlich anerkannt zu werden.

4. Manchmal ist der Verkauf die bessere Lösung

Nicht immer ist die Schenkung der Immobilie an das Kind der klügste Weg. Es lohnt sich, einen scheinbar naheliegenden Gedanken zu Ende zu denken: Was wäre, wenn die Eltern dem Kind stattdessen Geld schenken oder günstig leihen, und das Kind die Immobilie dann selbst abkauft? Der Vorteil: Das Kind erwirbt die Immobilie zu aktuellen Marktwerten und kann die Abschreibung (AfA) vollständig neu auf Basis des Kaufpreises berechnen. Bei einer Schenkung hingegen tritt das Kind in die steuerliche Fußstapfen der Eltern, die Abschreibungsbasis bleibt die ursprüngliche, oft viel niedrigere der Eltern. Bei vermieteten Immobilien mit langen Haltedauern kann das über Jahrzehnte einen erheblichen steuerlichen Unterschied machen.

Welcher Weg besser ist, hängt vom Einzelfall ab, von Verkehrswert, Restnutzungsdauer, Finanzierungsmöglichkeiten und den steuerlichen Verhältnissen aller Beteiligten. Aber die Frage sollte immer gestellt werden.

Fazit

Die Immobilienschenkung an Kinder bleibt eines der wirksamsten Instrumente der Nachfolgeplanung. Freibeträge, Nießbrauchvorbehalt und der Wegfall der Grunderwerbsteuer machen sie attraktiv. Aber wer eine noch belastete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist überträgt, riskiert eine unerwartete Einkommensteuerbelastung. Wer einen Nießbrauch vereinbart, ohne die erbrechtlichen und sozialrechtlichen Folgen zu bedenken, baut sich eine Falle. Und wer früh genug plant, kann den Freibetrag mehrfach nutzen, oder ganz andere Wege gehen.

Die Materie ist komplex. Steuerrecht, Erbrecht und Sozialrecht greifen ineinander, und eine Entscheidung, die in einer Dimension optimal aussieht, kann in einer anderen teuer werden.

Lassen Sie sich beraten, bevor Sie zum Notar gehen!

Sie planen, eine Immobilie auf Ihre Kinder zu übertragen? Wir beraten Sie gerne – individuell, vorausschauend und mit Blick auf das große Ganze.