Die Mietpreisbremse zählt seit 2015 zu den zentralen Instrumenten des sozialen Mietrechts – und sie bleibt uns erhalten. Der Gesetzgeber hat die Regelungen der §§ 556d ff. BGB über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn verlängert. Für Vermieterinnen und Vermieter ebenso wie für Mieterinnen und Mieter lohnt sich deshalb ein genauer Blick darauf, was künftig gilt, welche Ausnahmen greifen und welche Pflichten zu beachten sind. Der folgende Überblick fasst den aktuellen Stand praxisnah zusammen.
Was die Mietpreisbremse regelt
Die Grundregel steht in § 556d Abs. 1 BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Maßstab ist damit nicht ein fester Betrag, sondern der örtliche Mietspiegel oder eine andere zulässige Ermittlung der Vergleichsmiete.
Wichtig ist der Anwendungsbereich: Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit und nicht automatisch. Erst wenn die jeweilige Landesregierung ein Gebiet durch Rechtsverordnung als „angespannten Wohnungsmarkt" ausweist (§ 556d Abs. 2 BGB), greift die Zehn-Prozent-Grenze dort. Außerdem betrifft die Regelung nur die Neu- und Wiedervermietung – für bestehende Mietverhältnisse gelten andere Schranken wie die Kappungsgrenze.
Die Verlängerung bis Ende 2029
Bislang waren die Landesverordnungen längstens bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Mit dem „Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze" hat der Gesetzgeber diesen Rahmen um vier Jahre bis längstens zum 31. Dezember 2029 verlängert. Der Bundestag beschloss das Gesetz am 26. Juni 2025, der Bundesrat billigte es am 11. Juli 2025. Verkündet wurde es am 22. Juli 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163); in Kraft ist es seit dem 23. Juli 2025.
Entscheidend für das Verständnis: Verlängert wurde die zeitliche Ermächtigung der Länder. Ob die Bremse an einem konkreten Ort tatsächlich gilt, hängt weiterhin davon ab, ob das jeweilige Bundesland eine wirksame – und ausreichend begründete – Verordnung erlassen oder verlängert hat. Neu ist außerdem: Die Länder müssen ihre Verordnungen jetzt genauer begründen und darlegen, was sie gegen die Wohnungsnot konkret unternehmen; das soll verhindern, dass die Mietpreisbremse einfach automatisch verlängert wird, ohne dass die örtliche Lage noch einmal geprüft wird.
Wichtige Ausnahmen: Neubau, Modernisierung und Vormiete
Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos. Drei Konstellationen sind besonders praxisrelevant:
- Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Zehn-Prozent-Grenze nicht. Damit soll der Wohnungsneubau nicht ausgebremst werden.
- Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ausgenommen. „Umfassend" ist die Modernisierung nach der Rechtsprechung nur bei erheblichem baulichem Aufwand, der einem Neubau nahekommt – nicht schon bei einzelnen Renovierungsmaßnahmen.
- Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): War die zulässigerweise vereinbarte Vormiete bereits höher als die nach § 556d zulässige Miete, darf diese Vormiete weiter verlangt werden. Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses bleiben dabei allerdings unberücksichtigt.
Hinzu kommt: Wurde die Wohnung in den Jahren vor der Vermietung modernisiert, darf ein entsprechender Modernisierungszuschlag auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden (§ 556e Abs. 2 BGB).
Auskunfts- und Rügeobliegenheiten
Wird eine unzulässig hohe Miete vereinbart, ist die Abrede insoweit unwirksam – geschuldet ist nur die zulässige Miete (§ 556g Abs. 1 BGB). Damit die Beteiligten ihre Rechte kennen, sieht das Gesetz zwei Obliegenheiten vor:
Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme – etwa eine höhere Vormiete, den Neubaucharakter oder eine Modernisierung –, muss er dem Mieter darüber schon vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft erteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen.
Auf Mieterseite gilt: Wer zu viel gezahlte Miete zurückverlangen will, muss den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Seit dem Mietrechtsanpassungsgesetz von 2019 genügt hierfür eine einfache Rüge in Textform; eine detaillierte Begründung ist nicht mehr erforderlich. Wer innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses rügt, kann Überzahlungen grundsätzlich ab Mietbeginn zurückfordern – bei späterer Rüge nur für die Zeit ab deren Zugang.
Was die Verlängerung praktisch bedeutet
Für Vermieterinnen und Vermieter bringt die Verlängerung Planungssicherheit, aber keine Entwarnung: In den ausgewiesenen Gebieten bleibt die Miete bei Neuvermietung an die Zehn-Prozent-Grenze gebunden. Die zulässige Miete sollte sorgfältig kalkuliert, ein Ausnahmetatbestand sauber dokumentiert und die vorvertragliche Auskunftspflicht eingehalten werden. Wer das versäumt, riskiert Rückforderungen und den vorübergehenden Verlust der Berufung auf eine Ausnahme.
Für Mieterinnen und Mieter lohnt es sich weiterhin, bei einem Neuabschluss die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abzugleichen und einen möglichen Verstoß frühzeitig zu rügen. Erster Prüfschritt ist stets die Frage, ob am konkreten Wohnort überhaupt eine wirksame Landesverordnung besteht – denn ohne sie greift die Bremse nicht.
Beratung durch unsere Kanzlei in Aachen
Ob die Mietpreisbremse in Ihrem Fall anwendbar ist, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt und wie eine Rüge oder eine Auskunft rechtssicher formuliert wird, hängt von den Einzelheiten des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Unsere Kanzlei in Aachen prüft Ihre Situation und unterstützt Sie – ob als Vermieter bei der Kalkulation und Dokumentation oder als Mieter bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Sprechen Sie uns bei Fragen rund um das Mietrecht gerne an.
