Eine Wallbox für das Elektrofahrzeug, ein Treppenlift für die betagte Bewohnerin, ein Glasfaseranschluss bis in die Wohnung: Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, kann solche Maßnahmen nicht einfach eigenmächtig umsetzen. Seit der WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG), die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, gelten hierfür jedoch deutlich vereinfachte Regeln. Der Gesetzgeber hat bestimmte Vorhaben ausdrücklich privilegiert und einen individuellen Anspruch des einzelnen Eigentümers geschaffen. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein, erläutert Beschlussfassung, Kostentragung und Grenzen und wertet die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus.
WEG-Recht ist Wohnungseigentumsrecht – nicht klassisches Mietrecht
Vorab eine wichtige Klarstellung: Die hier behandelten Fragen gehören systematisch zum Wohnungseigentumsrecht und richten sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), nicht nach dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Betroffen ist also das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Für Mieterinnen und Mieter existieren mit § 554 BGB zwar vergleichbare Ansprüche auf Erlaubnis baulicher Veränderungen; die nachfolgenden Ausführungen betreffen jedoch ausschließlich die Eigentümerebene.
Privilegierte Maßnahmen: der Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG
Kern der Reform ist § 20 Abs. 2 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der gesetzlich benannten Zwecke dienen. Der Gesetzgeber hat diese Vorhaben im gesamtgesellschaftlichen Interesse privilegiert. Erfasst sind:
- der Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Barrierereduzierung, etwa Rampen, Aufzüge oder Treppenlifte),
- das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox, Ladeinfrastruktur, Kabelverlegung),
- der Einbruchsschutz,
- der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser).
Ergänzend hat der Gesetzgeber zum 17. Oktober 2024 die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (sogenannte Balkonkraftwerke) als fünfte privilegierte Kategorie in § 20 Abs. 2 WEG aufgenommen.
Der praktisch entscheidende Punkt: Bei diesen Maßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung im Grundsatz nur noch über das "Wie", nicht mehr über das "Ob". Der einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung; die Gemeinschaft kann lediglich die konkrete Ausführung näher bestimmen – etwa den Standort der Wallbox oder die Art der Kabelführung. Neben § 20 Abs. 2 WEG steht mit § 20 Abs. 3 WEG ein weiterer Weg offen, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer der Maßnahme zustimmen.
Erst der Beschluss, dann der Bau: der Beschlusszwang
Auch privilegierte Maßnahmen dürfen nicht ohne Weiteres in Eigenregie begonnen werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. März 2023 (Az. V ZR 140/22) den sogenannten Beschlusszwang bestätigt: Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt einen legitimierenden Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung voraus – und zwar selbst dann, wenn ein Anspruch auf die Maßnahme besteht und kein anderer Eigentümer spürbar beeinträchtigt wird.
Für die Praxis bedeutet das: Der bauwillige Eigentümer muss seinen Anspruch zunächst auf die Tagesordnung setzen lassen und einen Beschluss herbeiführen. Verweigert die Versammlung die Gestattung zu Unrecht, kann der Beschluss gerichtlich ersetzt werden (Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG). Wer ohne Beschluss vorab baut, riskiert einen Rückbau- oder Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft. Die Reihenfolge "erst der Beschluss, dann der Bau" ist damit zwingend.
Wer die Maßnahme will, trägt die Kosten: § 21 WEG
Die Kostenverteilung folgt aus § 21 WEG und ist bei privilegierten Maßnahmen klar geregelt. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt wurde, dieser Eigentümer allein. Im Gegenzug gebühren allein ihm auch die Nutzungen. Wer also seine Wallbox durchsetzt, zahlt Anschaffung, Installation und Betrieb selbst – und darf sie exklusiv nutzen. Die übrigen Eigentümer werden nicht mit Kosten belastet.
Davon zu unterscheiden sind bauliche Veränderungen, die die Gemeinschaft aus eigenem Antrieb beschließt. Wird eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen nach § 21 Abs. 2 WEG grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile; Ausnahmen gelten bei unverhältnismäßigen Kosten. Alle übrigen baulichen Veränderungen (§ 21 Abs. 3 WEG) sind allein von denjenigen zu tragen, die sie beschlossen haben. Ergänzend erlaubt § 21 Abs. 5 WEG eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen durch Beschluss.
Grenzen: grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung
Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG ist nicht grenzenlos. § 20 Abs. 4 WEG untersagt bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Diese beiden Schranken markieren die Ausnahme, nicht die Regel.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 244/22) zu einem Personenaufzug an einem Mehrfamilienhaus entschieden, dass bei einer Maßnahme im Sinne des § 20 Abs. 2 WEG eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage typischerweise nicht anzunehmen ist. Der Privilegierung sei im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Bloße optische Veränderungen der Anlage oder übliche, hinzunehmende Nutzungseinschränkungen begründen danach keine Unzulässigkeit. Auf Wallbox-Installationen dürfte diese Wertung im Regelfall übertragbar sein, auch wenn eine ausdrückliche höchstrichterliche Entscheidung speziell zur Wallbox bislang aussteht. Jeder Einzelfall bleibt einer sorgfältigen Prüfung vorbehalten, etwa bei Denkmalschutz, begrenzter Kapazität der Elektroanlage oder Eingriffen in die Statik.
Beratung in unserer Kanzlei in Aachen
Ob als Wohnungseigentümer, der eine Wallbox, einen barrierefreien Zugang oder einen Glasfaseranschluss durchsetzen möchte, oder als Verwalter, der die Eigentümerversammlung rechtssicher vorbereiten will: Die Umsetzung privilegierter Maßnahmen verlangt eine saubere Beschlussfassung und eine belastbare Kostenregelung. Fehler bei Beschlusszwang, Ausführung oder Kostenverteilung führen häufig zu Anfechtungsklagen. Unsere Kanzlei in Aachen berät Sie zu baulichen Veränderungen im Wohnungseigentumsrecht, prüft Beschlussvorlagen und begleitet Sie bei der Durchsetzung oder Abwehr solcher Vorhaben. Sprechen Sie uns gerne für eine an Ihrem konkreten Fall orientierte Einschätzung an.
